Ripartizione delle spese: attribuzioni e limiti dell’assemblea

Le attribuzioni dell’assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali sono circoscritte, Codice Civile alla mano, alla verifica e all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di riparto delle spese, potere consentito, sempre dal Codice Civile, solo mediante apposita convenzione tra tutti i partecipanti al condominio. Di conseguenza, l’assemblea che decida a maggioranza di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente stabiliti (delibere cosiddette normative) opera in difetto assoluto di attribuzioni ed è allora che la delibera è radicalmente affetta da nullità.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 8003 del 31 marzo 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Milano.
Ad aprire il fronte giudiziario è una condòmina che, proprietaria di un locale seminterrato e di due negozi al piano terra con accesso autonomo, propone opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio resistente per il pagamento di quasi 28mila euro a titolo di quote condominiali per il rifacimento del lastrico solare e per la gestione dell’impianto di riscaldamento sulla base delle delibere assembleari di approvazione dei consuntivi.
La condòmina eccepisce che il seminterrato non è collocato nella verticale dei terrazzi di copertura e che le sue porzioni esclusive sono distaccate sin dal 2009 dall’impianto di riscaldamento e aggiunge di aver estinto la restante debitoria nel corso della procedura esecutiva avviata con il pignoramento immobiliare. Consequenziale, quindi, la richiesta, da parte sua, della revoca dell’ingiunzione previa compensazione delle somme pretese dal condominio con il risarcimento per il danno a lei provocato dall’impossibilità di locare l’immobile per la presenza di infiltrazioni provenienti dalle parti comuni.
Per i giudici di merito, però, l’opposizione proposta dalla condòmina è priva di fondamento
In particolare, quanto alle spese per il lastrico e per il riscaldamento, le delibere in base alle quali è stato emesso il decreto ingiuntivo debbono considerarsi annullabili, non nulle, avendo solo applicato, senza modificarli per il futuro, i criteri di riparto delle spese, dovendo la condòmina impugnarle in un separato giudizio, osservano i giudici d’Appello, per poi aggiungere che sono state poste a carico della condòmina solo le spese relative al rifacimento di uno dei due terrazzi mentre il laboratorio è stato esonerato dalle spese di riscaldamento, chiarendo che il restante debito non è stato estinto poiché la condomina ha semplicemente ottenuto la liberazione dell’immobile, offrendo in sostituzione l’importo del debito.
Sfavorevoli alla condòmina, infine, anche le valutazioni dei magistrati di Cassazione, i quali sanciscono la legittimità dell’operato dell’assemblea condominiale.
In sostanza, l’assemblea ha posto a carico della condòmina le spese di rifacimento di uno solo dei due terrazzi di copertura, non di entrambi, e la delibera non contempla alcun addebito per le spese di riscaldamento relativamente al locale seminterrato (non per gli altri locali distaccati dall’impianto).
Le delibere poste a fondamento dell’ingiunzione di pagamento hanno ripartito le spese di riscaldamento e di rifacimento dei lastrici con riferimento esclusivo alle singole annualità, senza nulla disporre per gli esercizi successivi.
L’addebito delle spese di riscaldamento a carico del condòmino proprietario della porzione distaccata dall’impianto comune, non pertinenti alla manutenzione o alla riparazione dell’impianto, non può essere causa di nullità della delibera.
Su questo fronte, i magistrati di Cassazione, ampliando l’orizzonte, chiariscono che, in materia condominiale, la nullità è ipotesi del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità e sussiste in caso di: mancanza originaria dell’oggetto della decisione collegiale; impossibilità dell’oggetto in senso materiale o in senso giuridico, riguardante la concreta possibilità di attuazione del deliberato (impossibilità materiale) o il fatto che l’assemblea abbia disciplinato le cose e i servizi comuni, non i beni o i diritti esclusivi dei singoli; illiceità per violazione di norme imperative o dell’ordine pubblico. In ogni altra ipotesi, invece, permane il potere dell’assemblea di deliberare e, pertanto, in caso di cattivo uso di tale potere, il vizio è di annullabilità e deve esser fatto valere con l’impugnativa ad hoc, nel termine prescritto. In mancanza, la delibera resta vincolante per i condòmini.
La decisione dell’assemblea che ponga le spese di riscaldamento a carico del proprietario dell’unità immobiliare distaccata dall’impianto è annullabile se non modifica i criteri di riparto per il futuro, poiché anche in tal caso l’assemblea esercita in modo non corretto un potere deliberativo che le compete. Analoga soluzione vale per le spese del lastrico solare e il conseguente addebito di spese ai soli condomini titolari dei vani posti nella verticale sottostante. Non è decisivo che la violazione sia stata reiterata per cinque esercizi successivi, non essendo modificati da ciascuna decisione adottata i criteri da valere per la suddivisione delle spese per ogni altro esercizio successivo.
Per stabilire, poi, la natura del vizio della delibera di ripartizione delle spese, occorre considerare il suo contenuto, a seconda che siano state regolate le sole spese oggetto di riparto o modificati anche i criteri da applicare in futuro e, quindi, in base alla possibilità giuridica del contenuto e alle attribuzioni esercitate dall’assemblea, al quale fine non rileva che le eventuali violazioni siano state reiterate più volte, non essendo i criteri legali modificabili per fatti concludenti.
Resta da considerare che, contrariamente a quanto affermato dal giudice di merito, l’annullabilità della deliberazione assembleare può essere fatta valere in giudizio soltanto attraverso l’esercizio dell’azione di annullamento. La domanda può essere proposta in via principale, nell’ambito di autonomo giudizio, oppure in via riconvenzionale, anche nell’ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel rispetto del termine per l’esercizio dell’azione di annullamento, non anche in via di eccezione), ma dall’esame degli atti risulta che con la condòmina ha chiesto di revocare o annullare l’ingiunzione di pagamento sul presupposto dell’invalidità delle delibere, senza proporre un’azione riconvenzionale di annullabilità. In assenza di tale domanda, non è possibile, chiosano i giudici, esaminare incidenter tantum l’invalidità ai fini della revoca dell’ingiunzione di pagamento, poiché la deliberazione assembleare non può essere giudizialmente annullata o disapplicata con effetto limitato al singolo condòmino.